任意売却とは何か？メリット・デメリットから債務整理との関係性まで総合的に解説！

「人生100年時代」とも言われている中で、数あるライフステージの中で大きなイベントになり得るのが「マイホーム購入」です。

基本的には仕事を行なっている期間でローンを払い終えるように20年などの長い住宅ローンを組むことが通例となっています。

しかし、多額の借金や会社の倒産などのネガティブな状況に追い込まれることで、せっかく購入した住宅がどうなるのか気になる方は多いのではないでしょうか？

もしも住宅ローン返済が滞った場合には、「任意売却」と呼ばれる制度を利用して解決を図ることが多いです。

この記事では、日常生活の中で触れることが多くない「任意売却」の総合的な解説から、債務整理との関係についても触れながら説明します。

このような方は、ぜひご覧ください。

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任意売却とは

任意売却とは「住宅ローンの融資を受けている機関から承諾を受けた上で、所有している方が希望する条件で市場で不動産を売ること」を指しています。

一般的に住宅ローンを組んで手に入れた不動産には、ローン払いが滞った際に担保として設定していた建物と土地を競売にかけることができる「抵当権」が設定されているのです。

本来、住宅ローンを払い続けている不動産売却を行うには、担保の設定を行なっている「抵当権」を解除する必要があります。

もしも不動産売却資金を返済に充ててもローンが残る場合には、抵当権の解除が難しくなることから不動産売却そのものができません。

しかし、「任意売却」では、住宅ローンの融資を受けている金融機関から承諾を得ることができれば、ある一定の条件を満たすことで抵当権が解除可能となります。

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任意売却ができる条件とは

住宅ローンを支払っている不動産を市場価格に近い値段で売却する「任意売却」ですが、実際に手続きを行うにはいくつかの条件を満たす必要があるのです。

以下に、任意売却を行うために満たすべき条件を明記します。

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もしも「任意売却」を行わないとどうなる？

結論からお話しすると「任意売却」は「競売」を避けるために行う行為です。

「競売」とは、住宅ローンの支払いが難しくなり、債権者が未払いの債権回収が現実的ではないと判断した場合に、裁判所を通してローン支払いが難しくなった不動産を強制力を行使して売却することを指します。

「任意売却」は債務者自身が住宅の売却を進めることができるため、残債分を少しでも多く回収できるように価格の交渉も可能です。

販売価格もより市場価格に沿った形で取引を進めることが可能となります。

一方で「競売」は、債務者が売却活動を進める権利を持つことはできません。

債権者がいち早く現金化するために強制売却を推し進めることから、市場価値から乖離した安価な値段で取引されてしまうのです。

このような特徴を踏まえると、もし住宅ローン支払いが難しい場合には「任意売却」を進めることで損失を抑えられると言えます。

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任意売却のメリットとは？

人生の中でも高額な買い物になり得る「不動産」である以上、「任意売却」のメリットを知っておくことが大きな差を生み出します。

この項目では、「任意売却」を行うメリットについて見ていきましょう。

メリット(1):市場相場に近い価格で売却できる

「任意売却」とは通常の不動産取引と同じような方法で進めることが可能であり、売却時に債務者の意思を反映させることができる自由度の高さもあります。

この自由度から「競売」による強制売却よりも市場価値に近い金額で売却を実現することが可能です。

不動産を高額売却する上で必要な「購入検討者に向けた情報発信」「好条件で物件を購入してくれる人を探す時間」なども考慮しながら進めることが可能となります。

メリット(2):周りに事情を知られずに売却可能

「任意売却」とは、住宅ローン支払いが厳しくなったために売却を行う手続きです。

しかし、通常の不動産取引と同じ形で進めることができるため、生活圏が近い方に滞納したことが知られることがないまま、売却を進めることが可能となります。

「競売」になってしまうと、競売物件として新聞・インターネットで広く公開されてしまいます。

情報発信されている媒体から、ご近所の方などが情報を仕入れて「住宅ローンの滞納で競売に出されている」ことが周りに知られてしまう可能性があるため気をつけましょう。

メリット(3):持ち出し金がゼロ

基本的に不動産売却を行うには、「登記費用」「測量費用」「仲介手数料」などが不動産売買価格の5%程度の経費が必要となります。

「任意売却」の場合でもこの費用が必要であることに変わりありませんが、任意売却では実際に不動産を売って入金されたお金から、細かな経費を支払うことが可能です。

そのため事前に大きな金額を用意する必要ない点も、メリットのひとつと言えるでしょう。

メリット(4):残債は分割返済可能

任意売却を行なって得たお金を債務支払いに使ったとしても、「残債」が残る可能性は大いにあります。

任意売却の場合、この残債についても債権者側と話し合いを進めた上で、無理のない範囲で分割返済を行うことが可能です。

返済プランも「収入状況」「生活状況」などを考慮した上で、現実的に返済を継続できる形で対応して貰えます。

「競売」では「任意売却」後に残債が残る場合には、債権者側から一括返済を迫られるのです。

これをきっかけに自己破産をする方も珍しくありません。

メリット(5):今の家に住み続けられる可能性あり

「住宅を売却しても今のまま住み続けたい」という要望は多いです。

「任意売却」では、不動産取引を行う中で購入してもらう方を選ぶことができます。

「自身の身内に買い取ってもらう」「買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま住み続ける」などを実現することも可能です。

住み慣れた住宅を手放すことは「子どもの学校を変えなければならない」など、大切な家族に大きな影響を与えてしまいます。

優先すべきは「金額」だけではなく「落ち着いた生活環境」なども場合によっては考慮する必要があるでしょう。

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任意売却のデメリットとは？

「競売」と比較しても多くのメリットが「任意売却」にあることを説明してきました。

しかし、「任意売却」もメリットだらけの制度ではありません。

この項目では、より正しく「任意売却」を理解するためにデメリットについても触れていきます。

デメリット(1):信用情報機関に掲載される可能性あり

「任意売却」だけに限ったデメリットではないですが、住宅ローンを3ヶ月以上支払わずに放置した場合には「信用情報機関」に「滞納した履歴」が事故情報として掲載されます。

信用情報に登録されてしまうと、7年〜10年程度は借入等が難しくなるため気をつけましょう。

デメリット(2):連帯保証人などの同意が必要

住宅ローンなどの大きな金額が絡む契約締結には、「連帯保証人」が設定されるケースがほとんどです。

実際に「任意売却」を行う場合には、連帯保証人の同意も必要になります。

連帯保証人と「連絡が取れない」「実際に会えない」場合には、任意売却を進めることができません。

デメリット(3):交渉の折り合いがつかない場合もあり

実際の残債と市場価値の金額差が大きい場合には、債権者側から任意売却の同意が得られない可能性もあるでしょう。

あくまで債権者側にメリットがある形でないと「任意売却」が実現しないことを頭に入れておくべきです。

デメリット(4):依頼場所が分かりづらいため悪徳業者も多い

任意売却そのものが通常の不動産取引よりも、法律の知見と経験が求められます。

しかし、任意売却を扱っている専門業者には特別な決まりはなく、どの業者でも「任意売却ならおまかせ」「任意売却といえば当社」など自由にアピールすることが出来てしまうのです。

このような現状から、任意売却を行なう会社の中には「根本的な問題解決に尽力せずに自己破産を進める」「高額な手数料を請求して任意売却を進めない」などの悪徳業者も増加しています。

悪徳業者を避けるためには、以下の観点で業者を選ぶことが大切です。

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任意売却を行う上で押さえておくべき注意点

「競売」と比較しても「任意売却」には多くの利点があることがここまでで伝わったのではないでしょうか。

次に「任意売却」を行う上で事前に押さえておくべき注意点をご紹介します。

できる限り早めに不動産売却活動をスタートする

任意売却を行うことが正式に決まり、不動産売却活動を進めている間も滞納しているローンの遅延損害金も増加していきます。

また、高値で不動産売却ができれば問題ないですが、実際には短い時間で希望通りの金額で売却できることはほとんどありません。

そのため時間を掛けながら交渉を行なって、可能な限り希望条件に近い形で売却するための時間がどうしても必要になります。

ある程度、時間に余裕を持たせた上で進めることが期待した結果を得る鍵となるでしょう。

任意売却に関連する実績が多い会社を選ぶ

前述しましたが、任意売却実績が多い会社選びが不動産売却活動を大きく左右します。

任意売却の難しい点の1つが、任意売却に関して国・地方が定めた専門性をある程度保証した公式免許が存在しないことです。

極端に言えば、任意売却の実績が決して多くない会社でも「任意売却の実績多数あります」と名乗れてしまいます。

以上の観点から、任意売却をお願いする会社選びは慎重に行う必要があるのです。

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任意売却の具体的な流れ

ここまでの説明で、「任意売却がどのようなものか」が少しづつ理解できたのではないでしょうか。

次に任意売却の具体的な進め方について手順に分けて説明します。

金融機関からの督促

住宅ローンを滞納してしまうと債権者から「督促状」が届きます。

この通知を受けた際に、現状で返済することが厳しいと判断した場合には債権者と相談を行なって任意売却の検討を進めましょう。

この督促を無視し続けると、最終的には「不動産の差し押さえ」「競売の執行」などが進んでしまいます。

現状の把握(金融機関への相談)

「住宅ローンの滞納がどの程度あるのか」「残債がどの程度あるのか」などを金融機関に連絡して確認します。

その後、債権者に任意売却を行うことを伝えた上で、依頼する不動産会社の選定に進むのです。

不動産会社の選定と不動産価格の査定

任意売却することを想定した上で不動産査定を行います。

この査定は複数業者に依頼することが可能であり、各社を比較しながら不動産会社を選定しましょう。

債権者への確認

任意売却を行う上で、債権者からの同意は必須事項です。

「実際に不動産を販売する価格」「売却する時期」「売却した後の残債の有無」などの情報を細かく債権者に伝えます。

売却活動がスタートしてから逐一、債権者と連絡を取りながら進めていくのです。

任意売却の開始

一般の不動産売却と同様に、不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結んで進めます。

売却活動を進めていく中で、買い手が見つからない場合には、「売却を行う金額を下げる」「金額以外の条件部分を優遇してもらう」等の柔軟な条件の変更も必要です。

売買契約の締結

実際に購入者が見つかった場合には、売買契約を結ぶ前に債権者に対して条件の確認を行います。

売却条件を債権者からの要望を考慮しながら調整し、合意が得られた場合に契約締結を進めていくのです。

不動産の決済・引渡し

買主側の購入準備が整った段階で、決済・引き渡しが行われます。

債務者は販売して得た資金を使って住宅ローンを返済し、所有権を買主に移転するのです。

残債務の返済

実際に不動産を売却した上でも残債を完済できなければ、債権者と残りの支払いについて契約を結んで、返済を継続していきます。

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任意売却を行なった後の残債務が返済できない場合はどうするか？

実際に任意売却を進めても、売却後に残った債務を返済できないパターンも考えられます。

支払いが難しい場合には、どうするべきかを見ていきましょう。

場合によっては「債務整理」を視野に入れる

残債の支払いが難しい場合には、「債務整理」を利用して法的な観点で借金を整理することも選択肢に入れておきましょう。

債務整理にはいくつかの方法がありますが、特徴を考慮しながら弁護士などの専門家に相談することが大切です。

自己破産後は借入金は帳消しになるの？

結論からお伝えすれば、自己破産は裁判所に申請が認められた場合に全ての借入金の返済が免責されます。

しかし、「一定額の現金しか残せなくなるため引越し代の捻出が難しくなる」などのデメリットもあるため、専門家に相談しながら進めましょう。

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任意売却を検討する前に「債務整理」を検討するのもおすすめ！

実際に住宅を売却する前に、「債務整理」を行うという選択肢も残されています。

以下で、それぞれの債務整理手法について簡単に確認していきましょう。

任意整理

任意整理とは、お金を借りている側と貸している側が「将来的な利息のカット」などを目的として交渉を行う手続きです。

基本的には大きく債務を減少させる効果はなく、利息分だけをカットして返済を行なっていく手続きとなります。

個人再生

個人再生とは、債権者が裁判所に申立てを行なって、原則として5分の1に減額された債務を3年から5年の分割で支払っていく手法です。

また住宅ローン特則と呼ばれる「住宅ローンを支払い続けることで、住宅を手放さなくて良くなる」仕組みもあるため、住宅ローン以外の債務が大きな割合を占める場合には検討する余地があるでしょう。

自己破産

自己破産は、裁判所に「破産申立書」を提出することで、全ての借金をゼロにする債務整理手法です。

裁判所から支払いが不可能であることが認められ、免責が許可されると、税金等を除く全ての債務を支払う必要がなくなります。

ただし、「今後5年〜10年は借入ができない」「住宅・車などの資産を手放す必要がある」などのデメリットもあるため専門家に相談を行うべきでしょう。

支払いはなくなるものの、家族の生活を大きく変えてしまう可能性があります。

「優先するべきもの」「なくなっても妥協できるもの」を明確にした上で、慎重に検討しましょう。

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任意売却はメリットもデメリットもあり！債務整理で解決するなら「減額診断」からスタート！

この記事では「任意売却」を総合的な観点で解説してきました。

以下、本日のまとめです。

債権者側が強制力を持って不動産を売却する「競売」と比較しても「任意売却」には多くのメリットがあることが伝わったのではないでしょうか。

また「任意売却」以外の借金解決手法として「債務整理」も選択肢としてあります。

まずは「借金減額診断」の利用「弁護士への相談」などを利用しながら、適切な選択を取っていくことが大切です。

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