個人再生は家を残すことができる？ 住宅資金特別条項の仕組みや利用条件について

「借金返済ができなくなってしまい債務整理を考えている」

「住宅ローンで購入した自宅は手放したくない」

このようにお考えの方は債務整理の中でも個人再生の利用を検討しているのではないでしょうか。

一般的に債務整理の中でも「家を守ることができる」と説明される個人再生ですが、必ず家を守れるわけではなく住宅資金特別条項を利用できる場合に家を守ることが可能です。

この記事では、個人再生における住宅資金特別条項の仕組みや利用条件についてお伝えします。

 

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個人再生は債務整理の1つの種類

そもそも個人再生とはどのようなものか、一度おさらいしましょう。

個人再生は借金問題を解決する債務整理の中の一つの種類で、民事再生法に基づいて裁判所に申し立てをし、借金などの債務を減額してもらい、分割で返済していく手続きです。

民事再生法という法律の、個人が利用することを想定した次の2つの手続きを規定したものに基づいて行われます。

分割回数は原則としては3年以内の分割での返済となりますが、3年以内では返済しきれないなど特別の事情がある場合には5年での返済とすることも可能です。

そして、後述しますが住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローンは従来どおり支払うことができるので、住宅を維持することが可能です。

より詳細な内容については下記記事で解説してますので、もっと詳しく知りたい方はぜひご覧になってください。

 

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個人再生で家を残すためには住宅資金特別条項の適用が必要

実は個人再生であれば必ず家を残すことが可能というわけではなく、住宅資金特別条項が適用できる場合に残すことができます。

住宅資金特別条項とは、住宅ローンについては従来通りの支払いを継続することを認める個人再生の特別条項です。

住宅ローンは、住宅を購入するためのお金を一括で借り入れをし、20年を超えるような長期に渡って毎月返済していく金銭消費貸借契約です。

住宅を購入するための大きなお金を借り入れするものなので、当然ながら途中で返済することができなくなることも想定しなければなりません。

そのため、抵当権という担保を住宅に設定しており、住宅ローンの支払いができなくなると、この抵当権を実行して住宅を競売して、そこから回収をします。

債務整理で住宅ローン債権者を対象とすると、住宅ローン債権者は住宅ローンの支払いができなくなったと判断することができるので、抵当権を実行します。

住宅資金特別条項が適用されると、住宅ローンは従来どおり支払うことができるので、住宅ローン債権者は抵当権を実行する必要がなくなるのです。

住宅資金特別条項が認められる理由は2つ

個人再生はすべての債権者を平等に取り扱うもので、住宅ローン債権者だけ特別な取り扱いをすることは本来は偏頗弁済（へんぱべんさい）であると言えるのです。

しかし、次のような理由で住宅資金特別条項が認められます。

住宅資金特別条項により経済的更生を促せる場合

住宅資金特別条項は住宅を守ることが経済的更生を促すことになるという利点があります。

住宅は単なる資産というより、結婚・出産などを機に購入することが多いことから家族の生活の本拠となっています。

この住宅を守ってあげることは経済的更生を促すことになると認められる場合は認められる事になります。

実質的に見ると不当とまでは言えない場合

法形式上では住宅ローン債権者だけの返済を認めることになる住宅資金特別条項ですが、実質的に見ると住居を守るための家賃の支払いと見ることも可能です。

住居がなければ仕事もできなくなり、返済もおぼつかなくなると考えれば、実質的に見ると不当とまではいえないことも、住宅資金特別条項を正当化する理由として挙げられる場合は住宅資金特別条項が認められる事になります。

住宅資金特別条項のメリット・デメリット

住宅資金特別条項にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

住宅資金特別条項のメリット

住宅資金特別条項のメリットは、自宅を維持する債務整理方法として、最も借金返済が楽になることです。

自宅を維持するためには、住宅ローン債権者と債務整理をしてはならないのですが、自己破産や住宅資金特別条項がない個人再生をすると住宅ローン債権者と債務整理をしなければなりません。

そこで、自宅を維持するための債務整理方法としては、任意整理を利用して住宅ローン債権者を対象から外すか、住宅資金特別条項によって個人再生を行うかになります。

任意整理の場合には対象となる債権者について利息と遅延阻害金をカットするのみで、少なくとも元金は分割して返済しなければなりません。

しかし、個人再生の場合には最低弁済額までカットされた元金を返済すれば良いだけなので、任意整理に比べて大幅に返済が楽です。

また、任意整理はあくまで当事者の合意に基づいて債務の減額に応じてもらうものなので、反対する債権者がいる場合には成立しません。

しかし、個人再生は反対する債権者がいる場合でも成立する可能性があるというメリットがあります。

住宅資金特別条項のデメリット

住宅資金特別条項を使うことのデメリットは、住宅を維持するのが不適切な場合には全く意味がないことです。

これが例えば賃貸の場合、収入に対する家賃が高すぎるような場合には、生活を再建するために家賃の安いところに引っ越すという判断をします。

しかし、住宅資金特別条項による個人再生をしたとしても、住宅ローンの支払い自体を減らすものではありません。

そのため、収入に対して住宅ローンの支払いが多すぎて生活ができなくなって借金をしたような場合には、住宅資金特別条項を使ったとしても楽にはならないと言えます。

住宅資金特別条項が適用できる要件

では、住宅資金特別条項の適用ができる要件について確認しましょう。

個人再生を利用することができること

住宅資金特別条項は個人再生の手続きをする場合の特別な手続きという位置づけです。

そのため、前提として個人再生を利用できることが前提条件となります。

対象となる不動産は申立人が所有しているもので床面積の1/2以上が住居であること

住宅資金特別条項はその名の通り住居を確保するための特別な手続きです。

そのため、対象になる不動産が住宅であることは欠かせません。

問題となるのは、自営業で自宅兼店舗であるような場合で、この場合に建物の床面積の1/2以上が住宅であることが必要となります。

対象となっている債権が住宅ローン等であること

住宅資金特別条項は住宅ローンを返済している人が利用できるものです。

ですので、住宅を持っていたとしても、対象となっている債権が住宅ローン等であることが必要です。

住宅に抵当権がついているケースとしては、住宅ローンの借り入れをしたときのみならず、住宅を担保にお金を借りるようなケースもあります（不動産担保ローン）。

不動産担保ローンを利用している場合には住宅資金特別条項の対象ではないので注意が必要です。

自分が居住する目的の住宅であること

住宅資金特別条項は自分が居住する目的の住宅であることが必要です。

住宅ローンを利用して住宅を購入するケースとして、他人に賃貸して収益をあげるためであることがあります。

この場合には住宅資金特別条項は利用できません。

なお、単身赴任等で現実に自分が居住していなくても、いずれ居住するものであれば利用可能です。

住宅ローンの未払いによって保証会社が代位弁済したものではないこと

住宅ローンを長期間滞納すると、保証会社が代位弁済を行なった結果、住宅ローン債権の回収を保証会社が行なっていることがあります。

住宅ローンを借りる際には保証会社というところが連帯保証を組むことになっており、支払えない場合に保証会社が連帯保証人として債務者に代わって支払いをします（代位弁済と言います）

その結果、従来の住宅ローンは保証会社が請求をすることになります。

保証会社が代位弁済をしてしまうと住宅資金特別条項は利用することができません。

住宅ローン以外の担保がついていないこと

住宅ローン以外の担保がついていないことも住宅資金特別条項の条件です。

上述した不動産担保ローンでお金を借りた場合や、商売上の債務を担保するために抵当権などの設定をすることがあります。

住宅ローン以外の担保がついていると住宅資金特別条項の利用をすることはできません。

住宅資金特別条項による個人再生ができない典型的なケース

以上の要件があることによって住宅資金特別条項によって個人再生をしようとしても、住宅資金特別条項が利用できない典型的なケースは次のような場合です。

住宅ローン自体の滞納によって代位弁済がすでにされてしまっている

上述したとおり、保証会社に代位弁済がされてしまっているような場合には利用できません。

住宅ローン自体を長期間滞納することによって、保証会社が代位弁済することになるので、住宅ローン自体の滞納が始まっているときには、なるべく早く個人再生に取り掛かるべきです。

不動産担保ローンを利用している

住宅ローンを完済した後に不動産を担保にお金を借りた場合や、住宅ローンを完済する前にでも住宅に二番抵当権をつけて不動産担保ローンを利用してお金を借りるケースがあります。

この場合には住宅資金特別条項を利用することができません。

自分が居住するためのではない

個人再生の住宅資金特別条項は自分が居住するための住宅である場合に利用ができます。

そのため、他人に賃貸をするための収益物件であるなど、自分が居住するための不動産ではない場合には利用することができません。

 

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住宅ローンの返済が難しい場合はどうする？

では、住宅ローンの支払い自体が厳しいという場合にはどのような方策があるのでしょうか。

債権者に相談し返済についての交渉を行う

返済が厳しくなっている時点で債権者に相談をしてみましょう。

住宅ローンの毎月の支払いには元金分と利息分があるのですが、元金分を据え置いて発生する利息分のみ支払う元金据え置きという措置を認めてもらえる場合があります。

一時的に苦しいという場合には利息だけは支払って、急場を凌ぐことが可能となっています。

任意売却を検討する

すでに滞納が長期間になっている場合には債権者が抵当権を実行して競売にかけることになります。

この場合に任意売却を検討してみてください。

任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなったときに、競売ではなく自ら債権者の意向を確認しながら売却することをいいます。

実は競売は物件の状態を直接内覧できません。

中がどのような状態になっているかわからず、最悪のケースですと専有屋という人が居着いていて、退去をさせるために強制執行の申し立てをするか専有屋にお金を払うか、をする必要があります。

そのため競売で売却する場合には、5割～7割程度の価格しか付かないこともあります。

もし市場価格で売却できれば、債権者としても多くの金額を回収できるのですが、どうせ家を奪われるのでしたら債務者としてはどちらでも一緒、ということになります。

そこで、債務者が任意売却によって競売より高値で売ってくれれば、引っ越しなどにかかる費用を負担するというインセンティブを与えて、売却活動をさせようとするのが任意売却です。

場合によっては、不動産投資家に買い取ってもらって、そのまま賃貸物件として住むことができるリースバックをすることも可能で、所有権を失ってもそのまま住み続けることが可能となる場合もあります。

そのまま自宅を退去させられるよりも有利に新しい生活のスタートを切ることができるので、積極的に利用をすることをお勧めします。

なお、任意売却は債権者と調整をしながら売却活動を行う必要があります。こちらに関しては、任意売却専門の会社が存在しますので、そちらを利用しましょう。

※参考:一般社団法人 全日本任意売却支援協会 「任意売却の流れ」

自己破産を検討する

このようなケースになると検討すべき債務整理は自己破産ということになります。

住居の確保をすることが必要となるため、早めに弁護士に相談をして、上述した任意売却を含めて新しい生活を遅れるように調整をすることが不可欠となります。

なお、自己破産をしても賃貸借契約をすること自体は可能ですが、信用情報がブラックリストとなっているので保証会社の利用ができないことに注意しましょう。

保証人不要という物件を賃貸する場合には代わりに保証会社の利用が必須であることがほとんどで、この場合には借り入れができないことになります。

保証人になってもらう人には事情を話すなどの必要があります。

 

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個人再生におすすめの弁護士・司法書士事務所

最後に、個人再生を検討するにあたってオススメの相談先の弁護士・司法書士事務所を紹介させていただきます！

どの事務所も実績が豊富、相談は無料となってますので、一度問い合わせをしてみる事かた始めてみましょう。

ひろた法律事務所

主な費用

みどり法務事務所

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債務整理費用

任意整理	別途ご相談
個人再生	着手金：110,000円 その他費用：別途ご相談
自己破産	着手金：110,000円 その他費用：別途ご相談
過払い金	着手金：0円 報酬金：0円 成功報酬：22%

基本情報

弁護士	代表司法書士 寺島 能史
所在地	東京都千代田区九段南 2-2-3 九段プラザビル 8F
対応業務	借金問題

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まとめ

以上、個人再生における住宅資金特別条項についてを中心に解説させていただきました。

住宅を維持しながら他の債務を減らしてもらえる住宅資金特別条項ですが、要件が厳しく、特に住宅ローンを長期で滞納した後では利用ができなくなります。

個人再生をする場合でも、早めに弁護士・司法書士に相談をすることをお勧めします。