個人再生は家を残すことができる？ 住宅資金特別条項の仕組みや利用条件について

「借金返済ができなくなってしまい債務整理を考えている」

「住宅ローンで購入した自宅は手放したくない」

このようにお考えの方は、債務整理の中でも個人再生の利用を検討しているのではないでしょうか。

一般的に債務整理の中でも「家を守ることができる」と説明される個人再生ですが、必ず家を守れるわけではなく住宅資金特別条項を利用できる場合に家を守ることが可能です。

このページでは、個人再生における住宅資金特別条項の仕組みや利用条件についてお伝えします。

 

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そもそも個人再生とは？

そもそも個人再生とはどのようなものか、もう一度おさらいしましょう。

個人再生は債務整理の一つの種類

個人再生は、借金問題を解決する債務整理の中の一つの種類で、民事再生法に基づいて行なわれるもので、裁判所に申し立てをして借金などの債務を減額してもらって、分割で返済していく手続きです。

個人再生は、民事再生法という法律の、個人が利用することを想定した次の2つの手続きを規定したものに基づいておこなわれます。

分割回数は原則としては3年以内の分割での返済となりますが、3年以内では返済しきれないなど特別の事情がある場合には5年での返済とすることも可能です。

そして、後述しますが住宅資金特別条項を利用すると、住宅ローンは従来どおり支払うことができるので、住宅を維持することが可能です。

小規模個人再生

小規模個人再生とは、

という要件を満たすものが利用できます。

この手続が想定するのは個人事業主が民事再生法の適用を受ける場合です。

給与所得者等再生

給与所得者等再生とは、小規模個人再生ができる人のうち

場合に利用できるものです。

個人事業をしている場合にはどうしても収入に変動があるのですが、給与を得ている人であれば安定して収入を得られるので返済しやすくなります。

そのため、再生債権者の決議をしないで利用できるという特徴があります。

個人再生と他の手続きの違い

個人再生と他の債務整理との違いはどのような点にあるでしょうか。

任意整理との違い

任意整理とは、分割して支払っていくという点では共通するものがあります。

しかし、任意整理では利息と遅延損害金のカットをして元金の分割返済をするというのがその内容となるのですが、一方で個人再生は利息・遅延損害金のカットはもちろん、元金も減額してもらって最低弁済額のみの支払いでよくなります。

また、任意整理はそれぞれの債権者と個別に交渉をするのですが、個人再生は裁判所に申し立てをして行うという点でも違いがあります。

自己破産との違い

自己破産とは、裁判所に申し立てをして行う手続きである点で自己破産とは共通しています。

しかし、自己破産は借金を免責してもらえるので、手続きが終わった後の返済義務がなくなるのに対して、個人再生は最低弁済額に減額されるものの、返済をしなければならないという違いがあります。

個人再生が使われるケース

以上の主な債務整理手続きと比べて個人再生がどのようなケースで使われるのかを確認しましょう。

債務整理のどの手続が利用されるかについては、借金の額と返済できる金額のバランスによって、その人ごとに考えることになります。

一つの目安となるのは、借金の元金を36回（3年）で返済ができるかどうかです。

もし36回で返済することができるのであれば、任意整理をするのが基本です。

一方で36回で返済できない場合には、より長期の60回での返済での任意整理をするか、自己破産をするかを債権者や返済状況、家族構成などを考えながら決めることになります。

60回までの分割であれば任意整理が可能となるのですが、5年の間に冠婚葬祭や子供の進学などを予定しているような場合には無理に任意整理で支払うよりも自己破産をするほうが楽という判断をすることがあります。

任意整理で60回以上の分割返済を認めてくれる債権者はいないので、その場合には自己破産を検討することになります。

任意整理の支払いが難しい場合には、個人再生で支払えばいいのではないのか？と疑問を持つ方もいらっしゃると思うのですが、自己破産で支払い義務から免れるほうが、経済的に楽になるのが早いからです。

ただし、自己破産をするとどうしても住宅ローンも手続きの対象になるので自宅を失うことになりますし、警備員や保険募集人・宅建士の資格で仕事をしている人は職業制限がかかることになります。

個人再生を利用すれば、住宅ローンをそのまま支払うことできるので、自宅に住みつづけることができる・職業制限にかからないという利点があります。

そのため、これらの場合・および任意整理では支払えないけども自己破産だけは絶対にしたくないという強い希望がある場合に個人再生を利用することになります。

 

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個人再生で家を残すためには住宅資金特別条項の適用をうける

住宅資金特別条項とは

住宅資金特別条項とは、住宅ローンについては従来通りの支払いを継続することを認める個人再生の特別条項です。

住宅ローンは、住宅を購入するためのお金を一括で借り入れをして、20年を超えるような長期に渡って毎月返済していく金銭消費貸借契約です。

住宅を購入するための大きなお金を借り入れするものなので、当然ながら途中で返済することができなくなることも想定しなければなりません。

そのため、抵当権という担保を住宅に設定しており、住宅ローンの支払いができなくなると、抵当権を実行して住宅を競売して、そこから回収をします。

債務整理で住宅ローン債権者を対象とすると、住宅ローン債権者は住宅ローンの支払いができなくなったと判断することができるので、抵当権を実行します。

住宅資金特別条項が適用されると、住宅ローンは従来どおり支払うことができるので、住宅ローン債権者は抵当権を実行する必要がなくなるのです。

住宅資金特別条項が認められる理由

住宅資金特別条項が認められる理由としては、次のようなものが挙げられます。

形式的にみると偏頗弁済

個人再生はすべての債権者を平等に取り扱うもので、住宅ローン債権者だけ特別な取り扱いをすることは本来は偏頗弁済であるといえるのです。

しかし、次のような理由で住宅資金特別条項が認められます。

住宅資金特別条項により経済的更生を促す

住宅資金特別条項は、住宅を守ることが経済的更生を促すことになるという利点があります。

住宅は単なる資産というより、結婚・出産などを機に購入することが多いことから家族の生活の本拠となっています。

この住宅を守ってあげることは経済的更生を促すことになります。

実質的に見ると不当とまではいえない

法形式上では住宅ローン債権者だけの返済を認めることになる住宅資金特別条項ですが、実質的に見ると住居を守るための家賃の支払いと見ることも可能です。

住居がなければ仕事もできなくなり、返済もおぼつかなくなると考えれば、実質的に見ると不当とまではいえないことも、住宅資金特別条項を正当化する理由として挙げられます。

住宅資金特別条項のメリット・デメリット

住宅資金特別条項にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

住宅資金特別条項のメリット

住宅資金特別条項のメリットは、自宅を維持する債務整理方法として、最も借金返済が楽になることです。

自宅を維持するためには、住宅ローン債権者と債務整理をしてはならないのですが、自己破産や住宅資金特別条項がない個人再生をすると住宅ローン債権者と債務整理をしなければなりません。

そこで、自宅を維持するための債務整理方法としては、任意整理を利用して住宅ローン債権者を対象から外すか、住宅資金特別条項によって個人再生を行うかになります。

任意整理の場合には、対象となる債権者について利息と遅延阻害金をカットするのみで、少なくとも元金は分割して返済しなければなりません。

しかし、個人再生の場合には、最低弁済額までカットされた元金を返済すれば良いだけなので、任意整理に比べて大幅に返済が楽です。

また、任意整理はあくまで当事者の合意に基づいて債務の減額に応じてもらうものなので、反対する債権者がいる場合には任意整理は成立しません。

しかし、個人再生は反対する債権者がいる場合でも成立する可能性があるというメリットがあります。

住宅資金特別条項のデメリット

住宅資金特別条項を使うことのデメリットは、住宅を維持するのが不適切な場合には全く意味がないことです。

これが例えば賃貸の場合には、収入に対する家賃が高すぎるような場合には、生活を再建するために家賃の安いところに引っ越すという判断をします。

しかし、住宅資金特別条項による個人再生をしたとしても、住宅ローンの支払い自体を減らすものではありません。

そのため、収入に対して住宅ローンの支払いが多すぎて生活ができなくなって借金をしたような場合には、住宅資金特別条項を使ったとしても楽にはならないと言えます。

住宅資金特別条項が適用できる場合

では、住宅資金特別条項の適用ができる要件について確認しましょう。

個人再生を利用することができること

住宅資金特別条項は、個人再生の手続きをする場合の特別な手続きという位置づけです。

そのため、前提として個人再生を利用できることが前提条件となります。

対象となる不動産は申立人が所有しているもので床面積の1/2以上が住居であること

住宅資金特別条項は、その名の通り住居を確保するための特別な手続きです。

そのため、対象になる不動産が住宅であることは欠かせません。

問題となるのは、自営業で自宅兼店舗であるような場合で、この場合に建物の床面積の1/2以上が住宅であることが必要となります。

対象となっている債権が住宅ローン等であること

住宅資金特別条項は、住宅ローンを返済している人が利用できるものです。

ですので、住宅を持っていたとしても、対象となっている債権が住宅ローン等であることが必要です。

住宅に抵当権がついているケースとしては、住宅ローンの借り入れをしたときのみならず、住宅を担保にお金を借りるようなケースもあります（不動産担保ローン）。

不動産担保ローンを利用している場合には住宅資金特別条項の対象ではないので注意が必要です。

自分が居住する目的の住宅であること

住宅資金特別条項は、自分が居住する目的の住宅であることが必要です。

住宅ローンを利用して住宅を購入するケースとして、他人に賃貸して収益をあげるためであることがあります。

この場合には住宅資金特別条項は利用できません。

なお、単身赴任等で現実に自分が居住していなくても、いずれ居住するものであれば利用可能です。

住宅ローンの未払いによって保証会社が代位弁済したものではないこと

住宅ローンを長期間滞納すると、保証会社が代位弁済を行なった結果、住宅ローン債権の回収を保証会社が行なっていることがあります。

住宅ローンを借りる際には保証会社というところが連帯保証を組むことになっており、支払えない場合に保証会社が連帯保証人として債務者に代わって支払いをします（代位弁済）

その結果、従来の住宅ローンは保証会社が請求をすることになります。

保証会社が代位弁済をしてしまうと住宅資金特別条項は利用することができません。

住宅ローン以外の担保がついていないこと

住宅ローン以外の担保がついていないことも住宅資金特別条項の条件です。

上述した不動産担保ローンでお金を借りた場合や、商売上の債務を担保するために抵当権などの設定をすることがあります。

住宅ローン以外の担保がついていると住宅資金特別条項の利用をすることはできません。

住宅資金特別条項による個人再生ができない典型的なケース

以上の要件があることによって、住宅資金特別条項によって個人再生をしようとしても、住宅資金特別条項が利用できない典型的なケースは次のようなケースです。

住宅ローン自体の滞納によって代位弁済がすでにされてしまっている

上述したとおり、保証会社に代位弁済がされてしまっているような場合には利用できません。

住宅ローン自体を長期間滞納することによって、保証会社が代位弁済することになるので、住宅ローン自体の滞納が始まっているときには、なるべく早く個人再生に取り掛かるべきです。

不動産担保ローンを利用している

住宅ローンを完済した後に不動産を担保にお金を借りた場合や、住宅ローンを完済する前にでも住宅に二番抵当権をつけて不動産担保ローンを利用してお金を借りるケースがあります。

この場合には住宅資金特別条項を利用することができません。

自分が居住するためのではない

個人再生の住宅資金特別条項は、自分が居住するための住宅である場合に利用ができます。

そのため、他人に賃貸をするための収益物件であるなど、自分が居住するための不動産ではない場合には、利用することができません。

 

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住宅ローンの返済が難しい場合はどうする？

では、住宅ローンの支払い自体が厳しいという場合にはどのような方策があるのでしょうか。

債権者に相談し、返済についての交渉を行う

返済が厳しくなっている時点で債権者に相談をしてみましょう。

住宅ローンの毎月の支払いには、元金分と利息分があるのですが、元金分を据え置いて発生する利息分のみ支払う元金据え置きという措置を認めてもらえる場合があります。

一時的に苦しいという場合には、利息だけは支払って、急場を凌ぐことが可能となっています。

任意売却を検討する

すでに滞納が長期間になっている場合には、債権者が抵当権を実行して競売にかけることになります。

この場合に任意売却を検討してみてください。

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなったときに、競売ではなく自ら債権者の意向を確認しながら売却することをいいます。

実は競売は物件の状態を直接内覧できません。

ですので、中がどのような状態になっているかわからず、最悪のケースですと専有屋という人が居着いていて、退去をさせるために強制執行の申し立てをするか専有屋にお金を払うか、をする必要があります。

そのため競売で売却する場合には、5割～7割程度の価格しかつかないこともあります。

もし市場価格で売却できれば、債権者としても多くの金額を回収できるのですが、どうせ家を奪われるのでしたら債務者としてはどちらでも一緒、ということになります。

そこで、債務者が任意売却によって競売より高値で売ってくれれば、引っ越しなどにかかる費用を負担するというインセンティブを与えて、売却活動をさせようとするのが任意売却です。

場合によっては、不動産投資家に買い取ってもらって、そのまま賃貸物件として住むことができるリースバックをすることも可能で、所有権を失ってもそのまま住み続けることが可能となる場合もあります。

そのまま自宅を退去させられるよりも有利に新しい生活のスタートを切ることができるので、積極的に利用をすることをお勧めします。

任意売却は、債権者と調整をしながら売却活動を行う必要があります。こちらに関しては、任意売却専門の会社が存在しますので、そちらを利用しましょう。

自己破産を検討する

このようなケースになると検討すべき債務整理は自己破産ということになります。

住居の確保をすることが必要となるため、早めに弁護士に相談をして、上述した任意売却を含めて新しい生活を遅れるように調整をすることが不可欠となります。

なお、自己破産をしても、賃貸借契約をすること自体は可能ですが、信用情報がブラックリストとなっているので保証会社の利用ができないことに注意しましょう。

保証人不要という物件を賃貸する場合には、代わりに保証会社の利用が必須であることがほとんどで、この場合には借り入れができないことになります。

保証人になってもらう人には事情を話すなどの必要があります。

個人再生におすすめの弁護士・司法書士事務所

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所在地	東京都千代田区九段南 2-2-3 九段プラザビル 8F
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まとめ

このページでは、個人再生における住宅資金特別条項についてを中心にお伝えしてきました。

住宅を維持しながら他の債務を減らしてもらえる住宅資金特別条項ですが、要件が厳しく、特に住宅ローンを長期で滞納した後では利用ができなくなります。

個人再生をする場合でも、早めに弁護士・司法書士に相談をすることをお勧めします。